برای املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ، قواعد معامله با اسناد عادی تغییر کرده است و خریدار و فروشنده باید پیش از امضای هر توافقی، وضعیت سند و مسیر قانونی انتقال را بررسی کنند. اسناد سبزرنگی که از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شدهاند، از نظر نحوه انجام معامله مشمول مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هستند.
سند سبز ملک چیست و چرا قولنامه عادی آن ممنوع است؟
سند سبز همان سند مالکیت حدنگار جدیدی است که برای اسناد صادرشده از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد با رنگ متمایز صادر میشود. برای این املاک، انتقال مالکیت و سایر معاملات مشمول قانون باید از مسیر ثبت رسمی انجام شود.
بنابراین اگر ملکی سند سبز دارد، تنظیم قولنامه دستی یا مبایعهنامه عادی در بنگاه، جایگزین ثبت رسمی معامله نمیشود. ماده ۱۱ قانون نیز تنظیم سند عادی قرارداد توسط دلالان معاملات املاک را در معاملات مشمول قانون ممنوع کرده است.
نکته مهم این است که ممنوعیت مورد بحث، ناظر به معاملات مشمول قانون و بهویژه املاک دارای سند سبزرنگ جدید است؛ بنابراین نباید وضعیت تمام اسناد قدیمی را بدون بررسی تاریخ صدور و شرایط ملک یکسان در نظر گرفت.
معامله ملک با سند سبز چگونه انجام میشود؟
برای معامله ملک دارای سند سبز، قانون مسیرهای رسمی مشخصی را پیشبینی کرده است. یکی از روشهای رایج این است که طرفین پس از توافق اولیه، از طریق مشاور املاک مجاز پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند و سپس برای نهایی کردن معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
در مسیر دیگر، طرفین میتوانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و فرآیند تنظیم و ثبت رسمی قرارداد را انجام دهند. مراجعه مستقیم مردم به دفترخانه نیز طبق قانون امکانپذیر است.
اگر پیشنویس معامله توسط مشاور املاک در سامانه ثبت شود، خریدار و فروشنده باید مهلت قانونی مراجعه به دفتر اسناد رسمی را رعایت کنند. در گزارشهای اجرایی اخیر، برای این مسیر مهلت پنجروزه پس از ثبت پیشنویس اعلام شده است.
جریمه مشاور املاک برای تنظیم قولنامه عادی سند سبز
ماده ۱۱ قانون برای مشاور املاکی که در معاملات مشمول قانون اقدام به تنظیم سند عادی قرارداد کند، مجازاتهایی را در نظر گرفته است. این مجازات با تکرار تخلف افزایش پیدا میکند.
- در تخلف نخست، استرداد حق دلالی دریافتشده، جریمهای معادل سه برابر حق دلالی و تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه پیشبینی شده است.
- در تخلف دوم، استرداد حق دلالی، جریمهای معادل شش برابر حق دلالی و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال اعمال میشود.
- در تخلف سوم، علاوه بر مجازاتهای قبلی، پروانه کسب نیز ابطال میشود.
بنابراین خریدار یا فروشنده نباید صرفاً به قولنامهای که در بنگاه تنظیم شده اکتفا کند. برای ملکی که سند سبز دارد، مسیر ثبت رسمی معامله باید تا پایان طی شود.
آیا قولنامه عادی سند سبز در دادگاه اعتبار دارد؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای معاملات مشمول خود آثار مهمی برای ثبتنشدن معامله در نظر گرفته است. در این وضعیت، دعاوی مربوط به معامله ثبتنشده و برخی ادله مرتبط با آن میتواند در مراجع قضایی و سایر مراجع پیشبینیشده در قانون قابل استماع نباشد.
به همین دلیل، امضای یک قولنامه عادی برای ملکی که سند سبز دارد میتواند وضعیت حقوقی خریدار را با ریسک جدی مواجه کند. گزارشهای منتشرشده در سال ۱۴۰۵ نیز بر همین موضوع و لزوم انجام معامله از مسیر رسمی تأکید کردهاند.
قبل از خرید ملک دارای سند سبز به چه نکاتی توجه کنیم؟
پیش از پرداخت مبلغ قابل توجه یا امضای قرارداد، بهتر است این موارد بررسی شود:
- رنگ و تاریخ صدور سند مالکیت را بررسی کنید.
- مشخصات مالک و ملک را با مدارک رسمی تطبیق دهید.
- از تنظیم قولنامه دستی یا قرارداد عادی خارج از فرآیند قانونی خودداری کنید.
- در صورت استفاده از مشاور املاک، از مجاز بودن و دسترسی قانونی او به سامانه مربوط اطمینان حاصل کنید.
- مهلت مراجعه به دفتر اسناد رسمی پس از ثبت پیشنویس را از دست ندهید.
- وضعیت بدهیها و محدودیتهای ثبتی ملک را پیش از نهایی کردن معامله بررسی کنید.
در معاملات ملکی با مبالغ بالا، جزئیات پرونده و تاریخ صدور سند اهمیت زیادی دارد و در صورت وجود ابهام درباره وضعیت حقوقی ملک، بررسی مدارک توسط متخصص حقوقی میتواند از تصمیمگیری بر اساس اطلاعات ناقص جلوگیری کند.
نکات مهم درباره ممنوعیت قولنامه سند سبز
خلاصه موضوع این است که سند سبز به معنی ممنوعیت خرید و فروش ملک نیست؛ بلکه نحوه انجام معامله آن تابع الزامات ثبت رسمی است. مشاور املاک نیز در معاملات مشمول قانون نمیتواند قرارداد عادی را به جای فرآیند قانونی ثبت معامله تنظیم کند.
بنابراین اگر قصد خرید یا فروش ملکی با سند سبز را دارید، بهتر است قبل از امضای هر نوشته عادی، ابتدا مسیر قانونی ثبت معامله و وضعیت سند را مشخص کنید.
سلامت زیستی